被称作物业管理行业204条的物业管理服务合同面世
被称作物业管理行业“204条”的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》面世， 业界人士纷纷评说 “204条”：物管合同范本？ 2003年11月06日 晶报 据有关媒体报道称，11月1日，一个被称作物业管理行业“204条”的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》在深圳面世。与此同时，在全国《物业管理条例》颁布后，第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司正式进驻深圳景洲大厦。有关专家指出，这标志着中国物权业主在法律的框架下，按照市场经济的运行规律，自行调节处理民间事务的开始，行政干涉正从物业管理的民事事务中退出。有关业界人士称，该合同是物业管理行业的“204条”，将在国内业界产生示范作用。而有关人士则对合同的部分条款提出了质疑。那么，该合同对深圳的物业管理究竟会产生怎样的影响？深圳业界对此又有何反应？记者就此采访了相关人士——— 相关部门合同的实际操作性不强 住宅局有关人士认为，业主委员会有权聘用物业管理公司，也有权与物业管理公司签订服务合同。但是，业主委员会与物业公司签订的服务合同毕竟不是法律文件，不具法律效力，而且服务合同的内容不能与现行的《物业管理条例》的内容冲突，否则无效。如住宅小区停车场产权，现在还没有明晰，其收益归属是一个法律上的问题，不是靠合同就能解决的。还有小区内的治安问题，也是一个法律程序问题，将由公安机关来处理，协议所起的作用不大。总之，该人士认为，此“服务合同”试图解决一些原来《物业管理条例》无法解决的问题，在内容上有一些创新，但有些问题是合同无法解决的，所以实际操作性并不太强。 律师部分条款超出法律框架 深圳某律师事务所的徐律师认为，该服务合同在服务内容上有很大的创新，保证了广大业主的利益；用合同约定的方法规范利益双方的责、权、利，也是解决物业管理行业纠纷的一条有效途径，但它最大的功能是约束物业公司。在某些方面，该服务合同的作用已超出了合同的约束作用，如停车场产权，除了物业管理公司之外，还涉及到发展商的权益；再有如小区内的治安责任，也不是物业管理公司能全部承担的。徐律师认为，该服务合同有利于中国物业管理行业的进一步规范，有创新意义；但有些条款已超出了法律框架，实施起来有很大难度。 物业公司合同增大物业管理难度 保利城物业总经理李娟认为，现行的物业管理条例确实存在一些问题，主要是责、权、利不明晰，这不但增加了物业公司的管理难度，也增加了物业公司与业主之间的纠纷，该服务合同在很多方面明确了责、权、利，也保证了物业公司与业主的共同利益，如拖欠物业管理费，这是一个很令物业公司头痛的事，该合同对此有一定的解决方案，但从整个合同来看，还存在一定的缺陷。如物业公司的过错而造成的赔偿问题，这个过错也很难鉴定，物业公司当然要尽到职责，但是不是过错就要由法律来说话，否则很难分清楚。总的来说，该服务合同增大了物业管理公司的管理难度，至于是否具有可行性和示范性，要通过实践来说明。 业主维护了业主的正当利益 某小区的业主刘先生对该“服务合同”不太了解，但他认为现在的物业管理确实有很多问题，业主交了那么多物业管理费，权利却得不到保证。他认为应该有一个更能明确物业管理公司责、权、利的方案，加强物业管理公司的服务职能，维护业主的正当利益。 业内专家合同创新之处值得借鉴 有关业内人士认为，该服务合同在很多方面确实有创新，是可行的，也更加明晰了物业公司和业主之间的责、权、利，维护了双方的共同利益，对进一步规范物业管理行业有一定的促进作用，对以后物业条例的制定有一定的借鉴意义。但该合同毕竟是业主委员会拟定的，有过分地夸大业主委员会作用的嫌疑，有些合同内容也超出了他们的职责，就算是现在有物业公司同意了他们的合同，但实施起来还是有很大的难度。 无论如何，该服务合同是对现行物业管理不完善的一次创新，虽然有不足之处，但对目前的物业管理还是有一定的影响。引起房产物业管理界的关注，这本身就是一种成功。维权已成为深圳物业管理界的一种潮流。相对来说，深圳的物业管理的条例制度是走在全国前列的，但同样还有一些需要完善的地方。================================================================================相关链接 "物管204条"部分条款 ●若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，物业管理公司将承担赔偿责任。若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，物业管理公司将承担赔偿责任。 ●物业管理公司必须每三个月向业主公布物业管理收支账目，按月向业主提供收费清单。物业管理公司如不公布收支账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。 ●大厦配套设施共有物业的产权、收益属业主所有，所有收入单独建账立项，收入用于大厦物业的新增改造项目。 本报记者陆琼华
